Pahami sebelum memutuskan

Propertywise adalah property acquisition service yang membantu pembeli menemukan, memahami, dan memperoleh properti melalui jalur akuisisi alternatif. Saat ini, Propertywise berfokus pada akuisisi properti melalui lelang negara, mulai dari kurasi aset, due diligence, strategi bidding, hingga pendampingan proses pasca-lelang.

Propertywise percaya bahwa setiap orang berhak memiliki cara yang lebih baik untuk memperoleh properti. Banyak orang hanya mengenal cara yang paling umum, seperti membeli properti baru dari developer atau properti secondary melalui agen. Padahal, cara yang paling familiar belum tentu selalu menjadi cara yang paling tepat. Propertywise hadir untuk membuka akses terhadap alternatif cara memperoleh properti dan membantu pembeli memahami value, legalitas, biaya, serta risiko sebelum mengambil keputusan.

Propertywise bukan agen properti konvensional yang fokus menjual listing milik penjual. Propertywise bekerja dari sisi pembeli untuk membantu menemukan peluang, memahami aset, menganalisis value dan risiko, menentukan batas harga, serta menjalankan proses akuisisi.

Buyer-first berarti Propertywise bekerja dari perspektif dan kepentingan pembeli. Fokusnya bukan sekadar membuat transaksi terjadi, tetapi membantu pembeli menentukan apakah suatu aset memang layak dibeli. Jika suatu aset tidak layak atau harga sudah terlalu tinggi, Propertywise dapat merekomendasikan pembeli untuk tidak melakukan bidding.

Tidak. Propertywise tidak menjamin kemenangan lelang, keuntungan investasi, atau hasil tertentu. Tujuan Propertywise adalah membantu pembeli membuat keputusan akuisisi yang lebih baik berdasarkan informasi, analisis, dan risiko yang tersedia.

Lelang negara adalah mekanisme penjualan aset melalui proses lelang resmi berdasarkan ketentuan yang berlaku. Dalam konteks Propertywise, fokusnya adalah membantu pembeli memperoleh properti yang tersedia melalui mekanisme lelang resmi, termasuk lelang yang dilaksanakan melalui KPKNL.

KPKNL adalah Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang, unit kerja di lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN), Kementerian Keuangan. KPKNL merupakan salah satu pihak yang menyelenggarakan lelang resmi pemerintah.

Tidak. Propertywise adalah pihak independen yang membantu pembeli. KPKNL merupakan institusi pemerintah dengan kewenangan dalam pelaksanaan lelang sesuai ketentuan yang berlaku. Propertywise tidak mewakili KPKNL.

Properti dapat masuk ke mekanisme lelang karena berbagai alasan, tergantung jenis dan sumber lelang. Setiap aset perlu diperiksa secara individual untuk memahami sumber lelang, pihak yang mengajukan lelang, status aset, dasar lelang, dan dokumen yang tersedia.

Harga limit adalah harga minimum yang ditetapkan untuk suatu lelang sesuai ketentuan yang berlaku. Harga limit tidak otomatis sama dengan harga pasar atau nilai wajar properti.

Tidak selalu. Properti lelang dapat menawarkan peluang harga yang menarik, tetapi tidak semua aset otomatis undervalued. Harga akhir juga dipengaruhi oleh persaingan peserta lelang. Karena itu, Propertywise mempertimbangkan value dan total acquisition cost, bukan hanya harga limit.

Uang jaminan adalah dana yang harus disetorkan peserta sebagai salah satu persyaratan mengikuti lelang. Jumlah dan mekanismenya mengikuti informasi resmi dari lelang yang bersangkutan.

Jika peserta tidak memenangkan lelang, mekanisme pengembalian uang jaminan mengikuti ketentuan dan mekanisme penyelenggara lelang. Propertywise membantu klien memahami proses tersebut.

Setelah memenangkan lelang, pembeli perlu menyelesaikan kewajiban pembayaran dan administrasi sesuai ketentuan. Setelah itu terdapat proses pasca-lelang seperti dokumentasi, pajak, pengurusan hak, administrasi, dan serah terima sesuai kondisi aset.

Propertywise menjalankan proses dalam enam tahap:

1. 01 — Define Memahami kebutuhan, tujuan, budget, lokasi, dan preferensi pembeli.
2. 02 — Discover Mencari dan mengkurasi peluang properti yang relevan.
3. 03 — Due Diligence Menganalisis legalitas, kondisi, value, biaya, okupansi, dan risiko.
4. 04 — Decide Menentukan apakah aset layak dibeli dan menetapkan maximum bid.
5. 05 — Deal Mempersiapkan dan mendampingi proses bidding.
6. 06 — Deliver Mendampingi proses pasca-lelang hingga penyelesaian akuisisi.

Kurasi aset adalah proses menyaring peluang properti berdasarkan kebutuhan dan kriteria pembeli. Pertimbangannya dapat meliputi lokasi, budget, tipe properti, tujuan pembelian, value, dan risiko.

Due diligence adalah proses pemeriksaan dan analisis terhadap aset sebelum keputusan bidding. Aspek yang dapat dianalisis meliputi dokumen, legalitas, kondisi fisik, lokasi, akses, okupansi, harga, biaya, risiko, dan potensi aset.

Pemeriksaan kondisi fisik dilakukan sejauh memungkinkan berdasarkan akses terhadap properti. Pada properti yang tidak dapat diakses secara penuh, hasil analisis memiliki keterbatasan.

Maximum bid adalah batas harga tertinggi yang secara rasional direkomendasikan untuk dibayar berdasarkan analisis aset. Jika harga lelang melewati batas tersebut, Propertywise dapat merekomendasikan untuk berhenti bidding.

Karena tujuan Propertywise bukan sekadar memenangkan lelang. Semakin tinggi harga bidding, semakin kecil potensi value atau margin yang tersisa. Maximum bid digunakan untuk menjaga agar keputusan tetap sesuai dengan analisis dan tujuan pembelian.

Ya. Propertywise melakukan pemeriksaan terhadap dokumen dan aspek legal yang tersedia sebagai bagian dari due diligence. Hasil pemeriksaan bergantung pada kelengkapan dokumen, informasi yang tersedia, akses terhadap data, kondisi aktual aset, serta kewenangan instansi terkait.

Tidak. Propertywise tidak memberikan jaminan absolut atas seluruh aspek hukum suatu aset. Propertywise membantu mengidentifikasi dan menilai risiko berdasarkan dokumen dan informasi yang tersedia. Kewenangan final atas aspek hukum tertentu berada pada instansi yang berwenang.

Risalah Lelang adalah dokumen resmi yang memuat berita acara dan informasi mengenai pelaksanaan lelang. Bagi pemenang lelang, dokumen ini merupakan salah satu dokumen penting dalam proses pasca-lelang.

Tidak sesederhana itu. Pemenang masih perlu menyelesaikan pembayaran dan proses administrasi serta pengurusan hak sesuai ketentuan.

Ya. Propertywise dapat mendampingi proses administrasi dan pengurusan dokumen terkait peralihan hak sesuai ruang lingkup layanan. Proses penerbitan dan pengesahan dokumen tetap berada pada kewenangan instansi terkait, termasuk BPN.

Tidak dapat diasumsikan demikian. Proses peralihan hak bergantung pada jenis hak, dokumen, status aset, kelengkapan administrasi, dan persyaratan yang berlaku. Karena itu setiap aset harus diperiksa secara individual.

Status okupansi merupakan salah satu risiko penting dalam akuisisi properti lelang. Propertywise akan berusaha mengidentifikasi dan menilai risiko okupansi sebelum bidding. Namun Propertywise tidak menjamin bahwa properti otomatis kosong setelah kemenangan lelang.

Pembeli tidak cukup hanya menghitung winning bid. Secara umum, estimasi acquisition cost Propertywise terdiri dari:

Winning Bid + Auction Fee + Tax & Administration + Propertywise Fee + biaya lain yang relevan

Untuk perhitungan Propertywise saat ini:

Auction Fee = 2% × Winning Bid

Untuk estimasi kalkulator Propertywise saat ini:

Tax & Administration = 8% × Winning Bid

Angka tersebut merupakan estimasi dan biaya aktual dapat bergantung pada jenis transaksi, objek, dan ketentuan yang berlaku.

Fee dihitung berdasarkan winning bid:

• Winning Bid ≤ Rp5 miliar → 5%
• Winning Bid > Rp5 miliar → 4%

Bisa. Tergantung kondisi aset, dapat muncul biaya lain seperti pengurusan dokumen, biaya administrasi tertentu, perbaikan, biaya penguasaan/pengosongan, biaya profesional atau pihak ketiga, serta biaya lain yang relevan dengan aset.

Success fee Propertywise dikaitkan dengan keberhasilan akuisisi. Jika akuisisi tidak berhasil, success fee tidak dikenakan sesuai model layanan tersebut. Biaya pihak ketiga atau layanan khusus di luar success fee, jika ada, harus diinformasikan dan disepakati terlebih dahulu.

Tidak. Lelang tidak menghilangkan risiko. Risiko yang perlu dianalisis antara lain: legal, fisik, okupansi, finansial, market, execution. Peran Propertywise adalah membantu mengidentifikasi dan mengelola risiko, bukan menjanjikan risiko nol.

Risiko yang berkaitan dengan dokumen, status hak, proses hukum, atau aspek legal lain yang dapat memengaruhi akuisisi.

Risiko bahwa kondisi aktual properti berbeda dari ekspektasi atau membutuhkan biaya perbaikan yang signifikan.

Risiko terkait penguasaan fisik properti, misalnya properti masih ditempati pihak lain setelah lelang.

Risiko bahwa total biaya akuisisi lebih tinggi dari estimasi atau tidak sesuai dengan kemampuan dan tujuan finansial pembeli.

Risiko bahwa nilai pasar, harga jual kembali, potensi sewa, atau kondisi pasar tidak sesuai dengan asumsi awal.

Risiko yang muncul selama proses pelaksanaan akuisisi, seperti keterlambatan administrasi, pengurusan dokumen, atau proses pasca-lelang.

Karena harga murah hanya salah satu variabel. Properti dapat terlihat murah tetapi memiliki biaya renovasi tinggi, risiko okupansi, masalah administrasi, risiko legal, marketability rendah, atau total acquisition cost yang akhirnya tidak lagi menarik.

Ya. Pendekatan Propertywise relevan bagi investor karena mempertimbangkan acquisition cost, market value, potensi return, biaya, dan risiko.

Tidak. Propertywise dapat membantu melakukan analisis potensi investasi, tetapi tidak dapat menjamin ROI, capital gain, rental yield, keuntungan, atau harga jual di masa depan.

Tergantung strategi investasi, analisis dapat mencakup:

acquisition cost, market value, renovation cost, rental potential, capital gain potential, holding cost, holding period, exit strategy, risk profile

Maximum bid ditentukan berdasarkan tujuan investasi dan economics aset. Harga maksimum perlu mempertimbangkan acquisition cost, expected value/return, biaya tambahan, dan risk profile.

Bisa. Namun selain harga, end-user perlu memperhatikan: lokasi, akses, kondisi fisik, lingkungan, okupansi, renovasi, waktu sampai properti dapat digunakan.

Ya. Propertywise dapat memulai dengan memahami: budget, lokasi, tipe properti, luas, tujuan penggunaan, toleransi risiko, target waktu. Kemudian peluang dapat dikurasi berdasarkan kriteria tersebut.

Tidak. Untuk end-user, total value juga dipengaruhi oleh lokasi, kondisi, akses, lingkungan, kebutuhan renovasi, okupansi, dan biaya setelah pembelian.

Secara umum:

• Menyelesaikan pembayaran.
• Menyelesaikan kewajiban administrasi dan pajak.
• Mengurus dokumen terkait.
• Melakukan proses peralihan hak.
• Menyelesaikan administrasi dengan instansi terkait.
• Menyelesaikan proses penguasaan/serah terima aset sesuai kondisi.

Tidak untuk dana akuisisi. Dana terkait pembayaran lelang dilakukan melalui mekanisme resmi sesuai ketentuan lelang. Propertywise tidak memegang dana akuisisi klien sebagai bagian dari model layanan buyer-side.

Proses peralihan hak dilakukan melalui mekanisme dan instansi yang berwenang. Propertywise membantu mendampingi dan mengoordinasikan proses sesuai ruang lingkup layanan.

Proses serah terima atau penguasaan fisik aset bergantung pada kondisi masing-masing properti. Status okupansi merupakan faktor penting yang perlu diperiksa sebelum bidding.

Tidak ada durasi universal. Waktu dapat dipengaruhi oleh: kelengkapan dokumen, pembayaran, jenis hak, proses administrasi, BPN, status okupansi, kondisi aset. Kami akan memberikan estimasi berdasarkan kasus/aset, bukan janji durasi universal.